[자료 분류:] 건축 법률

침체된 경기 탓도 있겠지만
이제 우리도 건축물을 부수고 새로이 짓는 행위보다
기존 건축물을 리모델링하고 일들에 점점 관심을 가지게 되는 것 같습니다.
그러다 보니 용도변경도 많아지고 있습니다.

오늘은 가볍게 휴게음식점과 일반음식점의 차이를 알이보겠습니다.

우선 식품위생법 시행령 제21조 제8호에 따라 식품을 판매하는 음식점은 크게 6가지 정도됩니다.
1. 휴게음식점
2. 일반음식점
3. 단란주점
4. 유흥주점
5. 위탁급식소
6. 제과점

이중 1~4의 차이는
1. 휴게음식점 – 주류판매 불가
2. 일반음식점 – 주류판매 허용
3. 단 란 주 점 – 주류 + 노래 허용
4. 유 흥 주 점 – 주료 + 노래 + 유흥종사자 허용 이렇게 살펴볼 수 있습니다.

이중 많이 혼돈하는 휴게음식점과 일반음식점의 차이는 아래와 같습니다.

(48508)부산광역시 남구 수영로132,1329호(대연동. 센츄리시티21) T.051-747-0516 E.simism@hanmail.net
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국토교통부가 결국 기존 생활형 생활형 숙박시설(생숙)에 대한 숙박업 신고와 주거용 용도변경을 모두 허용하기로 했다.
다만, 신규 분양하는 생숙의 경우는 숙박업으로만 분양해야 한다.

>>> 출처. 국토교통부 202410.17 생활숙박시설 불법 주거전용 신규발생 원천차잔 , 기존 생숙은 합법사용 지원

□ 국토교통부(장관 박상우)는 10월 16일 보건복지부(장관 조규홍), 소방청(청장 허석곤) 등 관계 중앙행정기관과 경기도(도지사 김동연), 인천광역시(시장 유정복) 등 17개 지방자치단체와 합동으로 ｢생활숙박시설 합법사용 지원방안｣(이하 지원방안)을 발표하였다.

ㅇ 이번 지원방안은 신규 생숙의 주거전용 가능성을 원천 차단하는 한편, 기존 생숙은 숙박업 신고, 용도변경 등을 통해 합법적으로 사용될 수 있도록 유도하고자 마련하였다.

□생숙은 장기체류 외국인의 관광수요 증가에 대응하여 ’12년 공중위생관리법 시행령 개정 등을 통해 당초 취사가능한 숙박시설로 도입되었으나,

ㅇ오피스텔 대비 복도폭, 주차장 면수 등 건축기준은 물론 세제, 금융, 청약규제도 완화된 기준이 적용되어, ’17년부터 본격화된 집값상승기에 사실상 주거용으로 오용되는 경우가 많았다.

□ 이에 정부는 지난 ’21년, 「생숙 불법전용 방지대책」*을 발표하였으나, 숙박업 미신고 물량 5.2만실, 공사 중 물량 6만실 등은 여전히 주거전용 가능성이 있는 만큼,

* ① (신규생숙) 건축허가, 분양, 사용승인 단계별 관리강화(숙박업 확인서 서명 의무화 등)
② (기존생숙) 생숙에서 오피스텔 용도변경 시 건축기준 한시적 완화(’21.10~’23.10)

ㅇ 생숙 소유자, 사업자단체 등 그간의 의견 수렴* 결과를 토대로 애로요인별 맞춤형 지원방안을 마련하였다.

* 정부-지자체 간담회(11회, ‘24.3～10), 복지부·소방청 업무협의(수시),
레지던스 연합회 간담회(8.28, 10.14), 사업자 간담회(9.20, 9.25, 10.4, 10.15)

【 신규 생숙 : 주거전용 원천 차단 】

□먼저, 앞으로 신규 생숙은 공중위생관리법상 숙박업 신고 기준* 이상으로만 분양이 허용되도록 연내 건축법 개정안을 발의한다.

* (공중위생법 시행규칙 별표1) 30실 이상 또는 건축물 1/3 이상 또는 독립된 층

ㅇ현재는 개별실 단위로 분양이 허용되어 불법 주거전용 가능성은 물론, 일부 생숙의 경우 불완전 판매 논란도 제기되어 왔다.

ㅇ그러나 앞으로 신고 기준 이상으로만 분양하게 되면 이러한 문제가 원천 차단되어 생숙시장이 한층 실수요자 중심으로 재편될 것으로 보인다.

ㅇ다만, 생숙 건설 사업자의 예측 가능성 제고를 위하여 개정 사항은 건축법 개정안 시행일 이후 최초 건축허가 신청분부터 적용될 예정이다.

【 기존 생숙 : 숙박업 신고 또는 오피스텔 용도변경 지원 】

□ (합법사용 지원) 다음으로 생숙이 합법적으로 사용될 수 있도록 숙박업 신고 또는 용도변경 과정에서 소유자나 건설사들이 부딪치는 실질적 장애요인에 대한 맞춤형 지원을 강화한다.

□ (숙박업 신고) 개별실 소유자들의 숙박업 신고 문턱을 낮추기 위해 금주 중 보건복지부에서 조례개정 예시안을 시·도에 배포하여, 시·도 조례개정을 독려할 예정이다.

*(공중위생법 시행규칙 별표1) 지역 여건 등 고려, 시·도 조례로 객실·면적 기준 완화 가능

ㅇ 아울러, 11월부터 생숙 소유자 대상 지자체 담당자 등 정보를 담은 안내문 발송, 숙박업 신고 및 운영방법 등에 대한 설명회 개최를 통해 합법 사용을 촉진해 나갈 예정이다.

□ (용도변경) 그간 획일적 규제로 복도폭, 주차장 등 건축기준 충족이 어려워 사실상 용도변경이 불가능한 경우가 있었으나, 앞으로는 안전, 주거환경 보호 등 당초 입법취지를 훼손하지 않으면서도 보다 현실적이고 유연한 규제 방식이 도입될 예정이다.

➊(복도폭) 금번 지원방안 발표(‘24.10.16) 이전에 최초 건축허가를 신청한 생활숙박시설은 피난·방화설비 등을 보강하여 주거시설 수준의 화재 안전성능을 인정* 받을 경우 오피스텔로 용도변경이 허용된다.

*성능위주설계 및 필요시 보강 → 지자체 심의 및 충분한 대피시간 확보 시 안전성능 인정

➋(주차장) 내부 주차공간의 확장이 어려운 경우 각 여건에 따라,
1) 인근 부지 확보가 가능한 경우 외부 주차장 설치,
2) 자체적으로 주차장 확보가 불가능한 경우 지자체에 상응 비용 납부,
3) 지역 여건상 주차장이 필요 없는 경우 등은 지자체 조례 개정을 통한 주차기준 완화 등 다양한 대안이 제공된다.

【주차장 설치 대안별 비교】

	1) 외부주차장 설치	2) 비용 납부	3) 주차기준 완화
세부 내용	일정 거리* 내 외부주차장 설치 *직선 300m 또는 도보 600m	주차장 설치 곤란 인정시(지자체) 비용 납부로 설치의무 면제	지역의 주차여건 양호시 기준의 1/2 범위까지 완화 (지자체 조례)
법적 근거	주차장법 시행령 제7조 (부설주차장의 인근 설치)	주차장법 시행령 제8조 (부설주차장 설치의무 면제 등)	주차장법 시행령 제6조제2항 (부설주차장의 설치기준)
관련 사례	여수시 웅천 자이더스위트 →인근 주차장 조성 및 용도변경 완료(`24.9월)	`24년 10월 3주 유권해석 및 안내공문 발송	제주시 아이파크스위트 → 주차장 기준 완화로 용도변경 완료(`23.7월)

➌(지구단위계획) 지자체가 수립한 지구단위계획에 의해 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 기부채납 방식 등을 통해 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획 변경을 적극 검토한다.

*(사례) 서울시 마곡 르웨스트는 200억 규모의 기부채납(소유자 분담)을 병행하며 해당 지역에 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획 변경(’24.8)

➍ (오피스텔 건축기준) 금번 지원방안 발표(‘24.10.16) 이전에 최초 건축허가를 신청한 생활숙박시설을 오피스텔로 전환하는 경우, 오피스텔 전용출입구* 설치를 면제할 수 있도록 하고 전용면적 산정 시 안목치수**를 적용하지 않되, 관련 사항을 건축물대장에 명기하도록 ｢오피스텔 건축기준｣을 개정한다.

*(전용출입구) 소유자가 전용출입구 미설치를 자발적으로 선택한 경우이므로 허용

** (안목치수) 전용면적을 실제 사용면적에 가깝게 벽 안쪽을 기준으로 계산(↔중심선 치수), 단순 면적산정 방식 외 기존 생숙의 전용면적 변동이 없는 점 감안, 적용 제외

➎ (합리적 비용부담 유도) 각 지자체는 용도변경 과정에서 기존 용도변경 생숙 소유자 및 준법 소유자와 형평성 논란이 발생하지 않도록, 지구단위계획 변경(기부채납) 또는 복도폭(안전성능보강), 주차장 기준(주차장 확보 또는 비용부담) 충족 과정에서 용도변경 신청자들이 적정 비용을 부담하도록 유도해 나갈 계획이다.

【 생숙지원센터 운영 및 이행강제금 부과 유예 】

□각 지자체는 11월 말까지 지자체별로 미신고 생숙 물량 규모에 따라, 국토교통부가 배포한 가이드라인을 기초로 생숙 지원센터를 설치하거나 전담 인력을 지정해야 한다.

【생숙 지원센터 설치 대상】

	광역지자체	기초지자체
설치조건	미신고 물량 3천실 이상	미신고 물량 1천실 이상
대상 지자체 (예시)	경기운영중, 인천, 부산, 제주 등	경기운영중 안산·평택·수원·오산·남양주 인천 연수·중구, 충북 청주, 부산 해운대, 강원 속초시 등

*필요시, 광역·기초 통합으로 구성 가능

ㅇ 생숙 지원센터는 생숙 소유자 및 사업자 대상 지자체별 생숙 정책방향 안내, 숙박업 신고 및 용도변경 컨설팅, 주민협의체 운영 지원 등을 통해 합법 사용을 적극 유도해 나갈 계획이다.

ㅇ 아울러, 관계법령·조례 개정에 소요되는 시간 등을 고려하여 ’25.9월까지 관할 지자체의 생숙 지원센터나 담당자를 통해 숙박업 신고 예비신청* 또는 용도변경을 신청한 소유자에 대해서는 ’27년 연말까지 이행강제금 부과절차 개시를 유예할 예정이다

*’25.9월까지 시·도가 숙박업 신고기준 완화를 위한 조례 개정안을 발의한 경우

【 향후 계획 】

□ 정부는 이번에 발표한 생숙 합법사용 지원방안의 차질 없는 후속조치를 위해 국토부-복지부-지자체 등으로 구성된 관계기관 협의체를 통해,

ㅇ 신속한 법령 개정과 지자체별 생숙 지원센터 설치․운영 상황을 주기적으로 점검해 나갈 예정이다.

□ 국토교통부 장우철 건축정책관은 “이번 대책으로 복도 폭, 주차장 등 실질적 장애요인에 대한 보다 유연하고 다양한 규제방식이 도
입됨에 따라, 안전, 주거환경, 형평성 등 사회적 가치를 훼손하지 않으면서도 생숙 소유자들이 현실적으로 감내할 수 있는 비용으로 합법적으로 사용할 수 있는 길이 열렸다.”면서,

ㅇ “지자체는 배포된 생숙 가이드라인에 따라, ➊ 입지(주거․상업․관광), 지역별 수급(숙박시설, 오피스텔 등), 교통 및 주차(역세권․교외) 여건, ➋ 도시발전방향 및 지구단위계획 특성(관광리조트지구 등), ➌ 개별 생숙별 숙박업 신고 및 용도변경 요건 충족 정도 등을 감안한 장애요인별 맞춤형 지원방안을 신속히 마련하여 안내해 줄 것”을 당부하였다.

ㅇ아울러, “아직까지 숙박업 신고를 하지 않은 생숙 소유자께서는 이행강제금 부과 유예가 종료되기 전에 관할 지자체의 생숙 지원센터를 찾아 숙박업 신고 또는 오피스텔 용도변경을 신청하는 등 지자체와 적극 협의해 주시기를 바란다”고 밝혔다.

※ 자세한 사항은 붙임 생숙 합법사용 지원방안과 지자체 가이드라인을 참고해 주시기 바랍니다.

첨부파일: 241017(조간) 생활숙박시설 합법사용 지원방안_.pdf (네이버 블로그 원문에서 받을 수 있습니다)

첨부파일: 241017(조간) 지자체별 생숙 지원센터 운영 및 생숙 유형별 지원방안 가이드라인_.pdf (네이버 블로그 원문에서 받을 수 있습니다)

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기존 건축물의 용도변경, 증축, 리모델링이 신축보다 어려운 경우가 공공연히 발생하고 있다.
주차, 조경은 물론 구조안전진단, 장애인편의시설 추가, 소방공사까지 진행되면 정말 배보다 배꼽이 클 때가 많다.

그중 기존 건축물의 외벽마감재 교체도 건축인허가 절차가 진행되어야 한다.
건축법 시행령 제3조2(대수선의 범위)에 따라​
외벽 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감 재료) 증설 또는 해체, 벽면적 30㎡이상 수선 변경하는 경우는
“대수선”에 해당되기 때문에 건축인허가 절차를 진행해야 한다.

이에 따라
>>> 외벽 마감재 교체시 대수선 행위가 이루어져야 하는 건축물은
(건축법시행령 제61조제2항에 따라)
1. 상업지역(근린상업지역은 제외한다) 내 제△1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운동시설 및 위락시설의 용도로 쓰는 건축물로서 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 2천제곱미터 이상인 건축물 △ 공장(국토교통부령으로 정하는 화재 위험이 적은 공장은 제외한다)의 용도로 쓰는 건축물로부터 6미터 이내에 위치한 건축물
2. 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설 및 수련시설의 용도로 쓰는 건축물
3. 3층 이상 또는 높이 9미터 이상인 건축물
4. 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 설치하여 주차장으로 쓰는 건축물
5. 제1항제4호에 해당하는 건축물(공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리 시설(자가난방과 자가발전 등의 용도로 쓰는 시설을 포함한다), 자동차 관련 시설의 용도로 쓰는 건축물)

등이다.

>>> 그런데 예외가 있다는 사실!
2010.12.30. 이전에 최초로 건축허가를 신청하거나 건축신고를 한 건축물은 대수선 해당되지 않는다.

해당조문 “건축법제52조제2항(건축물의 마감재료 등)”은 2009.12.29. 신설, 2010.12.30. 시행되었는데
당시 부칙에 따르면 , 2010년 12월 30일 이전에 최초로 건축허가를 신청한 건축물은 외벽 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 경우에도 외벽 마감재료 규정을 적용받지 않는다

>>> 단, 2010년12월 30일 이전 건축물이라도 대수선 신고, 허가 대상인 건축물도 있다
단, 2010.12.30. 이전 건축물이더라도, 건축법 시행령 제61조제2항의 용도 및 규모 건축물(문집 종 판 운 위 , 1, 2종 근생 2천회배 이상, 교육연구시설, 3층 이상,9m 건축물, 필로티구조 등)로 건축허가 또는 신고대상의 건축, 대수선을 수반하면서 외벽마감재료를 증설 해체하는 경우(단, 기존 건축물의 특례에 해당되지 않으면)

>>>> 근거 법령

※ 건축법 제2조제1항제9호 시행령 제3조의2(대수선의 범위)
– 내력벽 증설 or 해체, 그 벽면적 30㎡이상 수선 변경
– 기둥, 보, 지붕틀 증설 or 해체, 3개 이상 수선 or 변경
– 방화벽, 방화구획을 위한 바닥 또는 벽 증설 or 해체, 수선 or 변경
– 주계단, 피난계단, 특별피난계단 증설 or 해체, 수선 or 변경
– 다가구주택, 다세대 가구(세대) 간 경계벽 증설 or 해체, 수선 or 변경
– 건축물 외벽 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감 재료) 증설 or 해체, 벽면적 30㎡이상 수선 변경

※ 제52조(건축물의 마감재료 등) ① 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물의 벽, 반자, 지붕(반자가 없는 경우에 한정한다) 등 내부의 마감재료[제52조의4제1항의 복합자재의 경우 심재(心材)를 포함한다]는 방화에 지장이 없는 재료로 하되, 「실내공기질 관리법」 제5조 및 제6조에 따른 실내공기질 유지기준 및 권고기준을 고려하고 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따른 것이어야 한다. <개정 2009. 12. 29., 2013. 3. 23., 2015. 1. 6., 2015. 12. 22., 2021. 3. 16.>
② 대통령령으로 정하는 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(두 가지 이상의 재료로 제작된 자재의 경우 각 재료를 포함한다)는 방화에 지장이 없는 재료로 하여야 한다. 이 경우 마감재료의 기준은 국토교통부령으로 정한다. <신설 2009. 12. 29., 2013. 3. 23., 2021. 3. 16

부 칙 <법률 제9858호, 2009. 12. 29.>
①(시행일) 이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.
②(건축물의 외부 마감재 사용에 관한 적용례) 제52조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 건축허가를 신청하거나 건축신고를 하는 분부터 적용한다.

※ 건축법 시행령 제61조제2항(건축물의 마감재료 등)
② 법 제52조제2항에서 “대통령령으로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 건축물을 말한다. <신설 2010. 12. 13., 2011. 12. 30., 2013. 3. 23., 2015. 9. 22., 2019. 8. 6., 2021. 8. 10.>
1. 상업지역(근린상업지역은 제외한다)의 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운동시설 및 위락시설의 용도로 쓰는 건축물로서 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 2천제곱미터 이상인 건축물
나. 공장(국토교통부령으로 정하는 화재 위험이 적은 공장은 제외한다)의 용도로 쓰는 건축물로부터 6미터 이내에 위치한 건축물
2. 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설 및 수련시설의 용도로 쓰는 건축물
3. 3층 이상 또는 높이 9미터 이상인 건축물
4. 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 설치하여 주차장으로 쓰는 건축물
5. 제1항제4호에 해당하는 건축물(공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리 시설(자가난방과 자가발전 등의 용도로 쓰는 시설을 포함한다), 자동차 관련 시설의 용도로 쓰는 건축물)